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Nuestro objetivo es aportar en el sector de la financiación con bancos: pretendemos dar información válida, veraz y útil, fruto de cómo están las cosas en ese momento y cuánto de verdad hay en lo que se anuncia y por tanto qué tienes a tu disposición realmente dada tu situación económica y lo que necesitas.

Cuando tienes toda la información pertinente sobre algo que te ocupa es cuando realmente puedes tomar la decisión acertada. Escribimos y trabajamos con este objetivo.

 

Cuando firmas una hipoteca a 15, 20, 30, 40 años, es posible que decidas amortizar parte o la totalidad del importe, antes de que termine el plazo que has firmado. Tanto si has firmado a tipo fijo como a tipo variable, hay algunas comisiones que probablemente deberás pactar con el banco...

En este post te contamos lo que debes saber sobre estas comisiones si vas a firmar una hipoteca y lo más importante: qué se puede negociar con el banco respecto a ellas...

Si se puede, amortizar antes de tiempo parte o toda tu hipoteca, siempre es una buena noticia. Cuando haces una amortización parcial puedes optar por reducir plazo, cuota o ambas. También es posible que decidas irte a otro banco que te ofrece mejores condiciones que las que firmaste para tu hipoteca y así hacer una cancelación total.

En ambos supuestos, los bancos se blindan ante una posible pérdida, pactando a la firma de la hipoteca, determinadas comisiones que entran en juego precisamente, si pretendes realizar alguno de los movimientos anteriores, antes de que se cumpla el plazo de la hipoteca que has firmado con ellos.

Estas comisiones hoy en día son las siguientes:

La comisión por desestimiento que afecta a las amortizaciones anticipadas (tanto totales como parciales) y a las hipotecas a tipo fijo y a tipo variable.  Está en el 0,5% de la cantidad amortizada anticipadamente, si la amortización se produce durante los cinco primeros años de la hipoteca. O en el 0,25% de lo amortizado si se produce en los siguientes.

La compensación por riesgo de tipo de interés. Que afecta sólo a las hipotecas a tipo fijo. Esta es la definición que aparece en el Portal del Cliente Bancario del Banco de España: ”el importe por este concepto será el pactado con la entidad (va desde el 0,75% hasta el 5% que cobra el Santander…), pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad lo que ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando..”

Entonces, qué tendría que pasar para que pagues esta comisión:

1. Que contrates una hipoteca a tipo fijo, me repito sí, pero dada la tendencia del euríbor a subir y los tipos fijos competitivos que continúan ofreciendo algunos bancos, esta es sin duda la mejor opción.

2. Que la pactes con el banco con el que contrates (no todos la aplican).

3. Que quieras, antes de que finalice el plazo de la hipoteca, amortizar todo o parte de esta hipoteca.

4. Que los tipos de interés en el momento en que quieres amortizar sean más bajos que el que tú firmaste.

Y además: “…su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad…”¿Y por qué para el banco que el interés esté más bajo cuando amortizas supone una pérdida? Porque el dinero que te prestó en realidad no lo tenía guardado…, el banco también lo pide prestado y a un tipo de interés prácticamente igual al que te ofrece a ti. Con lo cual, cuando te deja a ti el dinero a un tipo del 1,5% por ejemplo, tú amortizas antes de la fecha de vencimiento y el tipo de interés del mercado está por debajo (por ejemplo al 1,30%), el banco tiene que seguir pagando este dinero que ha tomado prestado a su vez para dejártelo a ti al 1,5% pero sólo puede prestarlo ahora al 1,3%, perdería un 0,20% en la operación, este 0,20% sobre la parte que amortizas es lo que puede y pretenderá cobrarte, en su caso, de comisión por compensación de riesgo de tipo de interés.

Algunos bancos tienen el límite de cobro de esta comisión en el 0,75%, en el caso de que la pérdida que deban asumir sea mayor, y otros en el 5%, siempre sobre el importe que amortizas.

Sea justo o no, entrando en el debate de que el banco ya te saca por otro lado, que también,… aquí te contamos qué se puede (y debe) negociar hoy respecto a estas comisiones...

En palabras de uno de nuestros asesores: “en algunos bancos es posible negociar la comisión por cancelación parcial cero (la de desestimiento) sin límite de cantidad y dejar la de cancelación total (al 5% los 5 primeros años y al 0,25% los siguientes) y la compensación por riesgo de tipo de interés al 1%." ¿Por qué esto es interesante?

1.    Porque ser libre para hacer amortizaciones parciales sin límite de cantidad y sin pagar nada de comisión nosotros creemos que es lo suyo.

    ¿Qué pasa entonces con la de cancelación total? Pues que, si tienes un préstamo de 100.000 y lo quieres cancelar todo, podrías cancelar 99.999 y pagar cero en concepto de comisión por cancelación (seguiría siendo una cancelación parcial, y se llama sin límite…). Así que, a no ser que estés vendiendo la casa y pidiendo un nuevo préstamo, que por la forma que tiene el trámite en Notaría no sería posible (pagarías la comisión correspondiente a la cancelación total), en el resto de casos, no pagarías comisión por desestimiento ni total ni parcial para ninguna cantidad.

En cuanto a la compensación por riesgo de tipo de interés pactada: está al 1% en la mayoría de los bancos con los que nosotros trabajamos, sin vistas, dada la perspectiva respecto a los tipos de interés hoy día, a tener que aplicarse en el caso de una menos que probable bajada de tipos, por esto afirmamos que la que interesa quitar hoy día es la de desestimiento. 

Dicho esto, es importante saber que las posibles comisiones están recogidas en el contrato de hipoteca que firmas, porque el banco se protege de las posibles situaciones que se pueden dar a lo largo de vuestra relación, como en un buen matrimonio de conveniencia…, ellos ya han pensado y repensado posibles vicisitudes varias, en diferentes y diversas probables situaciones, bajo hipotéticas supuestas condiciones... para nunca perder un euro… así que, aprovechando su minucioso trabajo, preguntemos, planteemos y supongamos nosotros también, desde y para nuestro propio interés hoy y para cualquier situación posible nuestra y del mercado en el futuro... negociemos y solo después firmemos…

Hoy día, con tipos de interés tan bajos que colocar tu dinero en un depósito es igual a nada… y que el precio de la vivienda parece que coge ritmo, vuelve a tener sentido considerar una buena jugada invertir tu dinero en la compra de tu casa... incluso aunque tengas que pedir una gran parte como hipoteca.

En este post voy a intentar exponer en qué contexto y condiciones esto es así y en cuales no...

Mira a tu alrededor, ¿qué tipo de interés están ofreciendo los bancos?, ¿cuánto estás pagando tú?

 De un año a aquí las condiciones para hipotecas son infinitamente mejores, el tipo de interés fijo está a mínimos históricos, además la situación económica y laboral de muchas personas también ha dado un giro importante… quizá sea el momento de revisar si hoy podrías obtener mejores condiciones para tu hipoteca que las que firmaste en su momento y pasar a pagar un buen pico menos al mes

Siendo realistas, lo mejor de todo esto es la sensación de saber que tienes la hipoteca mejor negociada de todas las que podrías tener…

 En este post te contamos cómo es el proceso que te lleva a cambiarte a una hipoteca en mejores condiciones con o sin cambio de banco y también cuánto va a costarte…

Cuando te vas a comprar una casa de obra nueva normalmente te ofrecen lo que se llama subrogarte al préstamo del promotor para obtener tu hipoteca… que no es otra cosa que una maniobra del banco en la que, tras dejarle dinero a la empresa promotora para que construya las viviendas, ofrece hipotecas en condiciones (en principio) ventajosas para los futuros compradores de dichas casas.

¿Qué suele suponer la compra de obra nueva?

Adelantar el 20% de la casa a la promotora en un plazo y de una forma determinados, y si te subrogas, obtener tu hipoteca por el 80% restante, ni un euro más. 

A partir de aqui voy a intentar enumerar que hay a favor y en contra de subrogarte al préstamo del promotor.

En este post, especialmente dedicado a las personas que empiezan a buscar hipoteca o ya inmersas en el proceso, voy a intentar aclarar qué diferencias hay y qué puedes esperar y qué no cuando acudes a la banca online frente a hacerlo a un banco convencional.

Porque creemos que la información es poder y que, saber antes de enfrentarte a un proceso en principio complejo, es fundamental para obtener al final la hipoteca con las mejores condiciones posibles que puedas conseguir.

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