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Comparadores de hipotecas...

Tenía ganas de escribir sobre esto, los comparadores de hipotecas… al menos a mi, cuando empezaba a buscar hipoteca me parecieron el no va más… pues está claro no?, este es el banco que menos interés cobra… pues ahí que voy…tan fácil y obvio…

Pero la realidad, cuando nos ponemos a ello, nos pone en nuestro sitio, o les pone a ellos (los bancos) en el suyo… hay mucha información, mucha letra pequeña, mucha condición que se convierte en una forma de captación comercial no en un valor real o aplicable en tu caso…, es que no cumples los requisitos… y mucho banco amigo que luego no lo es tanto…

No es mala opción empezar viendo qué banco ofrece mejores condiciones, pero, cuando empieces el proceso te darás cuenta de que, para los bancos y según nuestra situación económica y personal, somos diferentes y por tanto nos aplican condiciones diferentes… lo publicado en un comparador es aplicable a un determinado “perfil” que cumple una serie de requisitos a los que, en muchos casos, la mayor parte de los mortales, curritos, autónomos, hartos de que las cosas parezcan lo que no son... no cumplimos…

Además, algo muy importante… (es tan importante que a pesar de que no aquí no viene a cuento lo pongo para que no se me olvide...) es posible también que, para una misma operación, el tipo de interés ofrecido sea distinto en un banco que en otro, incluso que te denieguen la hipoteca en un banco y en otro te la aprueben

Como en todo, lo ideal es presentar tu hipoteca en varios bancos y elegir la mejor de las ofertas, pero ESTO es un trabajo en sí mismo…

Volvemos entonces a los comparadores de hipotecas ¿son útiles realmente? ¿qué se tiene que tener en cuenta además de lo anunciado y destacado en negrita?

Primero claro, en el tipo de interés, el más bajo anunciado siempre (yo no soy tonto…), pero hay que saber que, que esté ahí anunciado, destacado, en el primer puesto del ranking, no garantiza que sea el que finalmente obtengas, depende de lo que considere el analista de riesgos que te toca dado el riesgo de concederte a ti una hipoteca, es decir, si dada tu situación económica actual (nivel de ingresos, tipo de contrato, otros préstamos que ya tienes, cantidad de dinero que vas a aportar a la operación…) vas a ser capaz de pagar tu hipoteca todos los meses… a más riesgo de que esto pueda no producirse (que no pagues la cuota de la hipoteca vamos) mayor será el tipo de interés que te apliquen y/o más pegas para que te aprueben la hipoteca… y pegas no es que el tipo se haga el remolón para aprobarla… pegas son avalistas, más vinculación (o sea seguros asociados) o lo que se le ocurra al analista para amarrar bien amarrado el cobro de lo prestado… pareado…pareado otra vez…

Importante hablar más extensamente aquí sobre el número, tipo y cuantía de productos que el banco “te invita” a contratar si quieres tu hipoteca con ellos e incluso si quieres obtener un menor tipo de interés.. ¿De qué hablamos? De la famosa vinculación…, los seguros y más… los más comunes a contratar son los de vida y hogar, en el siguiente escalón (pero también con cierta lógica) el de protección de pagos o de posibles contingencias en tu trabajo (que te echen vamos…), y ahora más vinculaciones pero de las que ponen de mal humor (por no ver la relación más allá de trincar pasta por dónde sea…) y son: la contratación de tarjeta de crédito con un mínimo de gasto, cuota de emisión y renovación y el colmo ya (hablando mal y pronto)… las tarjetas que obligan a financiar las compras para que pagues un tipo de interés por ellas (toma ya!!)…

Por no hablar de un plan de pensiones que igual no estaba en nuestra cabeza contratar y que nos obliga a un fuerte desembolso cada mes, trimestre, año…

Además, como que no te obligan pero si no lo coges pues te penaliza en el tipo de interés que finalmente obtengas en tu hipoteca…

En palabras de nuestro asesor… "Cada entidad bonifica de diferente manera la contratación de productos y, por ejemplo, puede darse el caso que en una entidad el no contratar un plan de pensiones te penalice tan sólo un 0´10% y en otras puede ser hasta un 0´75%.

Nuestra recomendación es valorar previamente su contratación, si realmente penaliza tanto o no en un diferencial la no contratación de algunos de los productos que nos indique la entidad financiera.

 Ejemplo: en una hipoteca de 100.000 euros a 30 años donde nos “recomiende” el banco contratar un plan de pensiones con aportación anual de 600 euros (50 euros al mes) o, si no se contrata, no bonificar dicha contratación con un 0´10% se traduce en un incremento en la cuota mensual de 6 euros (72 euros anuales). Por lo tanto, no contratar ese plan de pensiones es mejor opción que hacerlo."

Por eso es muy recomendable estudiar previamente qué supone no contratar algún producto sobre nuestra cuota resultante...

Sobre la tasación... o los sudores fríos cuando tu futura casa no vale el precio acordado con el vendedor...

Siempre, siempre, hay que tasar la vivienda o propiedad. De ella dependerá el dinero que te van a conceder para su compra.

La tasación conlleva un coste y se hace una vez la hipoteca está concedida, es decir te aprueban por ejemplo un 90% sobre el valor de tasación con un Euribor + 1% de interés anual… genial! Ahora a ver por cuanto tasan… porque si la vivienda te cuesta 300.000 euros, has pedido 270.000, (porque tienes 30.000 ahorrados) ahora la tasación deberá salir por un importe igual o superior a 300.000 claro… si sale más bajo mal… porque como te conceden el 90% de lo que salga…

Por ejemplo si la tasación sale 280.000 euros, el banco te da el 90%, es decir 252.000, ni un euro más… y tú necesitas 270.000!! 18.000 euros de diferencia!!!.

Es importante, la tasación debe salir bien, o mejor dicho, el inmueble debe tener un valor de venta real (entendido como real cercano al valor de tasación que al final es el de mercado…), si no lo tiene es probable que a ti te concedan la hipoteca por un importe menor al que necesitas y no puedas comprarla y el que la vende se quede sin venderla… a no ser que se apee del carro y baje el precio ajustándolo al de la tasación… osease.. al de mercado.

Por otra parte, desde diciembre de 2007, los bancos están obligados a aceptar cualquier tasación de una vivienda aportada por el cliente siempre que sea certificada por un tasador homologado y no esté caducada (sí, porque caducan rápido…). 

Nosotros, os aseguramos desde la práctica, que cada entidad tiene su lista de tasadoras y, si presentas una tasación de una tasadora que no está en su lista, la entidad te aplica unos criterios internos para justificar la no aceptación de dicha tasación aportada.

A tener en cuenta pero no tanto como hace unos años son las comisiones, de estudio, de apertura, de cancelación parcial o total…

Hay alguna que otra cosa más que decir, como qué ocurre cuando quieres cambiar la hipoteca de un banco a otro, cuando vas a comprar una casa y te ofrecen una subrogación... pero esto es materia suficiente para otro post y no voy a perder la chance...

Como conclusión decir que no es mal comienzo, no, lo del comparador de hipotecas, después, cuando salgas del Notario, con tu hipoteca firmada, lo recordarás con la típica cara que se le pone a uno cuando se acuerda de su tierna infancia...

 

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