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QUE DEBES TENER EN CUENTA HOY SI VAS A PEDIR UNA HIPOTECA

En este post voy a intentar resumir lo que hoy para nosotros, firmando entre una y dos hipotecas al día, durante todos los días del año, con todas las tipologías de cliente posibles y entre Notarías y Departamentos de Riesgos de bancos nos parece importante que sepas si vas a pedir una hipoteca…

1. Presenta tu operación en todos los bancos que puedas…, si buscas la mejor hipoteca para ti y vas al banco que se anuncia con el más bajo diferencial de todos, te darás cuenta de que el banco aplica unas condiciones u otras de acuerdo a tu situación, al riesgo que le supone prestarte a ti el dinero. Además los criterios varían y mucho entre un banco y otro así que se ha convertido en imprescindible hoy que presentes tu operación en todos los bancos que puedas y decidas barajando varias opciones...

2. Decide entre el tipo de interés fijo y el variable o al menos considéralo: dado el Euribor hoy y dados unos diferenciales alrededor del 1% no hay duda de que, si no pensamos en lo que pasará con el Euribor los próximos años, la hipoteca a tipo de interés variable no tiene competencia.

Por tanto si te decides por una hipoteca a interés variable lo más probable es que pagues menos los primeros años que los siguientes… quizá sea esta tu estrategia o lo que hoy día necesitas…

Por otra parte, hoy en día hay bancos ofreciendo hipotecas a tipo de interés fijo a mínimos históricos lo que implicará pagar hoy una cuota no mucho más elevada respecto a las de interés variable y con la seguridad y la tranquilidad de que vas a pagar siempre lo mismo…Sí, los plazos son menores, el máximo es a 30 años... pero duermes tranquilo, eso seguro...También hay quien piensa que estos tipos fijos tan competitivos que ofrecen algunos bancos se deben a que prevén que el Euríbor se va a mantener en niveles muy bajos... También están los que afirman lo contrario, que el Euribor subirá en 2019... todo son previsiones, yo digo que decidas en base a lo mejor que puedas conseguir dada tu situación actual y a lo que hoy más te conviene, y que te olvides de los "y si..." 

3. Cuenta con la comisión de apertura porque ha vuelto para cubrir la posibilidad de que los bancos deban, en un futuro próximo, devolver los gastos de formalización de las hipotecas (normalmente Notaría y Registro de la escritura de préstamo), porque ya se declaró abusivo que los tuviera que pagar el hipotecado y porque ya ha habido varias sentencias a favor de devolverlos… Incluso ya hay algún que otro banco asumiéndolos de partida para las nuevas hipotecas...

La comisión de apertura está entre un 0,5 y un 1% del importe del préstamo con un mínimo que varía según el banco. ¿Es negociable? Pues sí pero digamos que lo que ocurre normalmente es que si consigues que te quiten de ahí te propondrán poner de otra cosa… Lo que consigas dependerá de tu posición para negociar respecto al banco o sea, de tu situación económica, laboral… que es directamente proporcional al interés que tiene el banco en tenerte como cliente…

4. Cuenta con contratar seguros de Hogar y Vida con el banco. ¿Puedes decir que no los quieres?, sí puedes pero deberás asumir el incremento en el diferencial que ya se habrán encargado de contarte y además no siempre el banco está de acuerdo en que cambies los seguros por más diferencial ya que éstos normalmente son más rentables para ellos...

Negociar con el banco los seguros es fundamental, de nuevo tendrás más o menos margen dependiendo de lo que le interese al banco comenzar una relación contigo (aunque haya usado esta expresión no es amor, es puro interés…).

Es importante que sepas, respecto a los seguros, que siempre puedes decidir, a partir de la primera revisión de la hipoteca, que no los quieres asumiendo el citado incremento en el diferencial. Probablemente, calculadora en mano, verás que el incremento que se produce en tu cuota es menor que la cuota del Seguro o Seguros que contrataste.

Hoy día, a la hora de pedir una hipoteca hay que saber que la famosa vinculación no se limita a los seguros, abarca todo lo que el banco tiene a su alcance para sacarle rentabilidad a la relación contigo a través de concederte una hipoteca: seguros, comisiones, tarjetas, productos como planes de pensiones, el diferencial…

Hoy en día los bancos están todos los días ajustando sus estrategias, subiendo y bajando diferenciales y tipos fijos de acuerdo a los movimientos y previsiones sobre el Euribor y a las sentencias que les obligan a devolver lo que en su día cobraron con cláusulas hoy consideradas abusivas. 

Necesitan mantener sus tasas de rentabilidad pero lo tienen difícil para moverse libremente trasladando a precios los millones de euros que las citadas sentencias en su contra les obligan a devolver. Sigue existiendo la guerra por la cuota de mercado o sea por captar clientes y en España las hipotecas siguen siendo la vía principal de acceso a nuevos clientes.

No sólo tienen que competir en los precios, también en ofrecer productos vinculados verdaderamente atractivos, que los clientes quieran contratar y en adoptar políticas que respalden una imagen de seriedad y consistencia con las decisiones judiciales de los últimos tiempos.

Hoy deben competir con todo esto entre ellos y de eso nos vamos a beneficiar los consumidores. En mi opinión no es verdad, como afirman algunos, que puedan trasladar a precios lo que les obligan a devolver, esto no es un imperio basado en que ellos tienen el dinero y tú necesitas comprarte una casa... comienza la competición en calidad y en aportar valor para llevarse al cliente, esto promete...

 

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