Cuando te vas a comprar una casa de obra nueva normalmente te ofrecen lo que se llama subrogarte al préstamo del promotor para obtener tu hipoteca… que no es otra cosa que una maniobra del banco en la que, tras dejarle dinero a la empresa promotora para que construya las viviendas, ofrece hipotecas en condiciones (en principio) ventajosas para los futuros compradores de dichas casas.
¿Qué suele suponer la compra de obra nueva?
Adelantar el 20% de la casa a la promotora en un plazo y de una forma determinados, y si te subrogas, obtener tu hipoteca por el 80% restante, ni un euro más.
A partir de aqui voy a intentar enumerar que hay a favor y en contra de subrogarte al préstamo del promotor.
¿Cuáles son (a priori) las ventajas de subrogarte?
· Te ahorras la tasación
· Te ahorras Actos Jurídicos Documentados (entre el 0,5 y el 1,5 % dependiendo de la Comunidad del importe del préstamo).
Sin duda esto es una ventaja pero ten en cuenta también que, hoy en día, hay bancos que además de mejorar las condiciones de subrogación asumen parte de los gastos de escriturar el préstamo:
en concreto parte de la Notaría, parte de la gestoría y la totalidad del Registro.
Si además mejoran las condiciones que te ofrecen para subrogarte es muy posible que mirar la hipoteca en otro banco pueda compensarte con creces.
Y las desventajas:
· Se trata de condiciones cerradas: mismo porcentaje de financiación, mismo tipo de interés, mismo plazo, mismas vinculaciones… para todos los que compran, sobra decir que las condiciones que te dan en los bancos para financiarte se basan en tu situación económica, por lo que es probable que en muchos casos efectivamente puedas obtener una hipoteca en mejores condiciones que las que te están ofreciendo en la subrogación.
· Cuando te subrogas te conceden siempre y únicamente un préstamo por el 80% del valor de la vivienda (el otro 20% ya se lo has pagado a la promotora…).
En otros bancos te pueden conceder hasta el 100% del precio de la casa y así podrías recuperar ese 20% que ya has adelantado.
Por último pero no menos importante te vamos a contar algo que ya hemos visto en más de una ocasión y que merece mención aparte:
Ya decidido a comprar y de acuerdo a subrogarte también y confiando en el simpático comercial de la promotora y en la buena fe del banco, esperas pacientemente a que te informen de las condiciones de subrogación para tu hipoteca… pero tardan…, llamas, no saben, aun no las tienen, la próxima semana…… pero tampoco…, por fin, a 2 semanas de la entrega de llaves (y de la firma) ya te informan de las condiciones… ¿qué pasa si no te parecen bien?, ¿qué pasa si sabes positivamente que en tu caso son muy mejorables?, pues pasa que ya no tendrás margen para correr a otro buen banco, especialmente a algunos online en los que tardan para todo el proceso de conceder una hipoteca unos dos meses… te contamos que, ante esta (nosotros pensamos que no inocente) actuación de algún banco, hay opciones también: nosotros hemos llegado a firmar una hipoteca con algún ágil banco en 7 días desde la entrega de la documentación…
Ante la posibilidad de que esto suceda aconsejamos siempre tener un plan B, es decir, contemplar subrogarse a la espera de saber las condiciones de subrogación pero acudir entretanto a otros bancos a pedir ofertas.
Recordamos aquí que eres libre de firmar donde te plazca y de echarte para atrás en cualquier momento antes de la firma, lo hagas con una sucursal bancaria o lo hagas con nosotros (con otros intermediarios no sabemos) sin pagar un euro.
El fin, como siempre, es que tengas toda la información a tu disposición sobre las posibilidades que tienes para financiarte y tomes la mejor decisión o sea que firmes siempre la mejor hipoteca de todas las que, efectivamente, hay a tu disposición.
