¿Cuánto dinero hay que poner para la entrada de la hipoteca?

A la hora de comprar una vivienda, las entidades bancarias exigen una aportación que se conoce como entrada de la hipoteca. Se trata de una cantidad notable, aunque si tienes un buen asesoramiento es posible mejorar las condiciones exigidas. Vamos a ver cuánto dinero hay que poner para comprar una vivienda y cómo se puede reducir esa entrada.

Si estás pensando en comprar una vivienda, debes saber que tienes que disponer de una determinada cantidad de dinero en concepto de entrada de la hipoteca o aportación inicial. Generalmente, la entrada de la hipoteca se sitúa alrededor del 20% del valor de tasación, aunque dependiendo de la entidad en la que estés pidiendo tu hipoteca esta aportación puede ser el 20% del precio de compra, si está por debajo del de tasación, incluso otros criterios que dependen de la entidad en la que estés negociando tu hipoteca.

A esto le tienes que añadir los impuestos, que en el caso de una vivienda nueva son el 10 % de IVA, y si es de segunda mano, entre el 9 % y el 13 % en concepto de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en función de la comunidad autónoma en la que residas.

Hasta hace poco, el comprador debía hacerse cargo asimismo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), aunque desde el pasado noviembre es el banco quien debe pagarlo. Sí que tienes que asumir los gastos de tasación, constitución de la hipoteca y compraventa del inmueble (notaría, registro y gestoría); aunque la futura ley hipotecaria prevé que estos conceptos también los abonen las entidades bancarias, excepto los gastos de tasación (unos 400 euros). Estos cambios legislativos han reducido la aportación inicial para comprar una vivienda, pero sigue siendo una cantidad de dinero respetable para una economía doméstica.

En los tiempos de la “burbuja inmobiliaria” se llegaron a ver operaciones en las que la entidad bancaria accedía a financiar hasta el 100 % del precio de la vivienda. Esto era posible porque, debido a la rápida revalorización existente de los inmuebles, se podían obtener tasaciones muy elevadas, incluso cercanas al precio de compra. Sin embargo, en la actualidad este tipo de operaciones son poco frecuentes porque se hacen tasaciones más conservadoras. Además, una tasación excesivamente elevada podría causarte problemas posteriores con Hacienda, al considerar que el valor de la vivienda es superior al precio de compra declarado.

Por lo tanto, lo más habitual es que la entidad bancaria financie el 80 % del valor de tasación de la vivienda y el comprador tenga que aportar el 20 % restante en concepto de entrada de la hipoteca, además de los gastos. Esto puede suponer un obstáculo, aunque como veremos a continuación existe la posibilidad de reducir la cantidad de dinero que debes aportar.

Cómo se puede reducir la entrada de la hipoteca

Aunque, como decíamos antes no es muy habitual, hoy en día en algunos casos las entidades bancarias pueden llegar a ofrecer un préstamo hipotecario equivalente al 100% del precio de compra de la vivienda y que suponga superar el 80% incluso llegando al 100% del valor de tasación. Por lo tanto, no sería necesario aportar la entrada (aunque sí los impuestos y gastos). Sin embargo, este tipo de operaciones solo se dan en condiciones muy concretas, como al comprar una vivienda del banco o si aportas una segunda vivienda como garantía que esté libre de cargas.

Pero si no tienes un avalista u otra garantía y necesitas un valor de tasación más alto respecto al precio de la vivienda que estás comprando, existe la posibilidad de pedir una revisión de la tasación o solicitar al banco una segunda tasación con otra empresa tasadora. Esto solo es recomendable si el precio de tasación está muy por debajo de lo habitual para este tipo de inmuebles y debes tener en cuenta que te supone abonar el coste de la segunda tasación.

En este sentido, contar con un asesoramiento hipotecario profesional resulta sumamente útil para negociar estas cuestiones con el banco de una manera más eficiente. Debes saber que las entidades bancarias trabajan con herramientas de riesgos y parámetros preestablecidos que rechazan automáticamente las operaciones que no cumplan los requisitos estándar (como puede que te haya ocurrido al utilizar un simulador o un comparador de hipotecas online).

Sin embargo, como expertos en negociación de hipotecas, en Accuracy Financiación te ofrecemos un servicio a medida para encontrar la hipoteca más ajustada a tus necesidades. Por ejemplo, si no tienes un avalista u otra garantía, y necesitas un valor de tasación más alto, podemos consultar a las sociedades tasadoras asignadas el valor máximo al que podrían llegar y si queda lejos de lo que necesitas, recomendarte si vale la pena pedir una segunda tasación.

Si el valor de tasación se aproxima a lo que necesitas, pero no es suficiente, podemos negociar con el banco para intentar subir el importe de préstamo. En algunos casos podemos conseguir hasta el 90% sobre el valor de tasación, dependiendo de tu situación económica y de las particularidades de la operación, sin tener que aportar avalistas o segundas garantías. Y, por supuesto, te asesoraremos respecto a otras cuestiones, como si te conviene más una hipoteca fija o variable, los seguros y comisiones de la hipoteca, etc. para tener las mejores condiciones.

Este es el valor añadido que te ofrece Accuracy Financiación: la capacidad de sentarnos a negociar de tú a tú con el banco para diseñar una operación única para tu caso, en lugar de someterte a parámetros predefinidos o aceptar condiciones que no siempre son las mejores.

¿Tienes dudas sobre la entrada para tu hipoteca? ¡Pon un comentario y te ayudamos!