¿Vas a firmar arras? Esto es lo que tienes que saber…
La seguridad jurídica a la hora de comprar una casa es fundamental. No solo es importante conocer la operación en sí, sino también las implicaciones legales de los documentos que se suelen firmar y lo que deberías saber antes de firmarlos. En este artículo nos vamos a centrar en el contrato de arras, para que sepas qué es, qué tipos existen, qué cantidad se suele entregar y qué deberías tener en cuenta antes de firmarlo.
¿Qué es un contrato de arras?
Lo primero que debemos saber es que realmente las arras no son un contrato en sí, sino una cláusula dentro de un contrato de compraventa. Las arras consisten en una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor para garantizar el cumplimiento de la obligación de comprar un inmueble (una vivienda, un local o una oficina, por ejemplo).
¿Qué modalidades de arras existen?
Se pueden distinguir tres modalidades de arras:
Arras confirmatorias. Están enfocadas a que cumplas el contrato de compra de la vivienda y la cantidad que se entrega en concepto de arras es un anticipo del precio.
Arras penales. En este caso la cantidad entregada como arras se deberá devolver duplicada si incumple el vendedor o se perderá si incumple el comprador, pero también se podrá exigir el cumplimiento del contrato, es decir, que se firme la compraventa.
Arras penitenciales. En las arras penitenciales también se produce la pérdida de la cantidad entregada o la devolución duplicada, pero, la gran diferencia es que es posible desistir del contrato, es decir, que no es obligatorio que se realice la compraventa.
¿Cuándo firmar arras y cuánto tiempo de validez tiene un contrato de arras?
Las arras se suelen firmar cuando, por algún motivo, no se puede formalizar directamente la compraventa, por ejemplo:
Porque la vivienda está en construcción.
Porque el comprador necesita un tiempo para negociar la hipoteca. En este sentido, nuestra recomendación es que esperes a tener la hipoteca aprobada y la tasación realizada, puesto que, algunos bancos, aprueban la hipoteca antes de tener la tasación en base a la situación económica y laboral de los solicitantes. En este caso, si la tasación da un valor inferior a lo esperado, debes tener presente que el banco suele dar el 80% del valor de tasación, con independencia del precio de compra. No obstante, dependiendo del perfil del cliente, es posible negociar con el banco una hipoteca que alcance hasta el 90% del valor de tasación.
Porque hay algún impedimento de carácter registral que se debe solucionar (una carga anterior que se debe cancelar, un embargo, por ejemplo).
En el contrato de arras o de compraventa con entrega de arras, se establecerá un plazo para realizar la compraventa. Ese plazo será pactado por las partes, por lo general, suele ser de entre 15 y 30 días.
¿Cuánto dinero se da en un contrato de arras?
Al igual que ocurre con el plazo, la cantidad de dinero que se entrega en un contrato de arras depende del acuerdo que alcancen las partes. Es habitual que se entregue un 10% del precio de compraventa.
Para establecer la cantidad de las arras es importante considerar también el plazo de tiempo pactado para firmar la escritura pública de compraventa. Por ejemplo, si el plazo es de 15 días, no tiene mucho sentido entregar un importe alto en concepto de arras. Además, si el precio del inmueble es elevado, se puede reducir el importe de las arras a un 5 o 7%.
Contrato de arras: modelo
El contrato de arras se debe adaptar a cada caso, aunque básicamente deberá contener: los datos de comprador y vendedor, los datos del inmueble, la cantidad de las arras, el tipo de arras, el plazo para escriturar y el resto de las condiciones de la compraventa.
Por lo tanto, tal y como has visto, la entrega de arras es bastante habitual en las compraventas, pero es necesario firmar con seguridad y tener claras las implicaciones.
