Los precios de la vivienda están por las nubes en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona. ¿Cómo afecta esto al coste de las hipotecas? Cuanto mayor sea el precio del inmueble a comprar, más alta será la cuota a pagar cada mes. Pero también, cuanto mejor sea tu posición económica, más posibilidades tendrás de negociar con el banco y más probable será que consigas una hipoteca en condiciones casi inmejorables…
«Piso de 2 habitaciones, 85 m2 en Madrid centro, garaje opcional: 555.000 euros»; «Ático en Barcelona norte, 3 habitaciones, magníficas vistas: 539.000 euros»… Buscar un piso para comprar en las grandes ciudades españolas puede resultar caro pero también una gran inversión…
Tras años de recuperación, los precios del metro cuadrado en ciudades como Madrid o Barcelona se han estabilizado, aunque siguen estando muy por encima a los de la media nacional. Según un reciente estudio, Barcelona es la ciudad española con la vivienda más cara, a 3.190 euros el metro cuadrado. Le sigue Madrid con un precio de 2.720 euros por metro cuadrado, aunque los precios en los barrios más cotizados pueden superar ampliamente esta cifra. Aún así, seguimos estando lejos de los precios récord de la vivienda alcanzados en 2006-2007, cuando el metro cuadrado llegó a rebasar los 3.500 euros en algunos lugares.
Al mismo tiempo, los tipos de interés están en niveles históricamente bajos y las condiciones de riesgos para conceder una hipoteca se han endurecido. En este panorama es posible tanto obtener una hipoteca en unas condiciones muy por debajo de mercado si tu situación económica es buena como que operaciones que hace pocos años se hubiesen firmado sin problemas, ahora se denieguen.
El coste actual de una hipoteca en Madrid o Barcelona
Pese a que los precios de la vivienda se hayan recuperado en las grandes ciudades, lo que no ha vuelto son las operaciones que se veían en los tiempos anteriores a la crisis inmobiliaria. Entonces, algunas entidades bancarias accedían a financiar hasta el 100 % del precio de la vivienda. Hoy en día se hacen operaciones más conservadoras y el banco financia el 80 % del valor de tasación de la vivienda; si la tasación está por encima del precio de compra es probable que la hipoteca que te concedan cubra mas porcentaje del precio de compra y tengas que aportar una cantidad menor de dinero a la operación.
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Si estamos hablando de comprar una vivienda media de 90 m2 en una gran ciudad como Madrid o Barcelona, donde el precio del metro cuadrado ronda los 2.500-3.000 euros y si la vivienda incluye extras, como terraza, garaje, trastero, etc., el precio de compra se puede disparar rápidamente a los 300.000 o 400.000 euros en el caso de las viviendas más grandes o en zonas especialmente cotizadas.
¿Qué condiciones puedes conseguir para una hipoteca de estas características? Por supuesto, esto varía mucho en función del perfil del comprador, pero para que te hagas una idea, a continuación puedes ver las condiciones conseguidas por algunos de nuestros clientes para hipotecas que hemos negociado en Madrid y en Barcelona.
Hipoteca fija a 30 años | ||
Importe | Tipo de interés | Cuota fija |
200.000 euros |
1’60 %
| 700 euros |
300.000 euros | 1.050 euros | |
400.000 euros | 1.400 euros |
Hipoteca variable a 30 años | ||
Importe | Tipo de interés | Cuota variable |
200.000 euros |
Euríbor + 0’60 % | 625 euros |
300.000 euros | 930 euros | |
400.000 euros | 1.250 euros |
En las hipotecas a tipo variable da igual el plazo en el que vayas a abonarla, porque el diferencial a aplicar sobre el Euribor siempre es el mismo. En cambio, en las hipotecas a tipo fijo, cuanto menor es el plazo, menor es el tipo de interés: de media, por cada cinco años, el diferencial se reduce un 0´10 % (es decir, si en lugar de 30 años firmas tu hipoteca a 25 años, pasas del 1´60 % al 1´50 %. De modo que puedes plantearte acortar el plazo de tu hipoteca sin que eso suponga pagar una cuota mucho mayor cada mes. ¿Demasiado complicado? Quédate con lo siguiente: si tu idea es quitarte la hipoteca con amortizaciones parciales en los próximos años, sin duda te conviene una hipoteca de tipo variable. Si prefieres estabilidad y no tener que preocuparte de las futuras subidas del Euribor, entonces te conviene una hipoteca a tipo fijo.
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En esta simulación partimos de unas condiciones estándar, con un plazo de la hipoteca de 30 años y requiriendo solo la vinculación de la nómina y el seguro de hogar. Es posible mejorar aún más estas condiciones si estás dispuesto a contratar al banco otros productos vinculados a tu hipoteca, como un seguro de vida, un plan de pensiones, etc. Los productos vinculados son opcionales: no pueden obligarte a contratarlos, pero sí ofrecerte mejores condiciones como un tipo de interés menor. Sin embargo, ten en cuenta que los productos vinculados encarecen el coste final de la hipoteca y pueden no ser necesarios, por ejemplo si ya tienes un seguro de vida de tu empresa. Por tanto, lo que ganas por un lado lo puedes perder por el otro.
Cómo conseguir la mejor hipoteca para tu vivienda
Por supuesto, la primera opción es preguntar en tu banco por las condiciones que te darían para una hipoteca… a veces la respuesta sorprende y no gratamente porque, aunque seas un buen cliente, es posible que te ofrezcan condiciones muy por debajo de lo que podrías obtener dada tu posición económica… a veces la falta de especialización del asesor bancario y/o la forma de presentar tu operación en el Departamento de Riesgos (que es el que decide las condiciones que te van a dar para tu hipoteca) son la principal causa…
Es importante que tu operación se presente de tal forma que quede claro para el banco el beneficio presente y futuro que puede obtener si comienza “una relación” contigo… de esta forma es como el banco decidirá que “te quiere” como cliente y ofrecerá lo mejor que puede ofrecer…