Si estás buscando una hipoteca para comprar una vivienda, habrás visto que hay dos grandes tipos: hipotecas fijas e hipotecas variables. Cada una tiene sus ventajas y desventajas, encontrarás opiniones para todos los gustos. Pero como la elección final entre una hipoteca fija o variable será tuya, ¡vamos a hacer las cuentas y luego decides!
Poco a poco, el mercado de la vivienda se empieza a recuperar, y también lo hace la concesión de hipotecas. Aunque estamos lejos de las cifras récord de los años del “boom” inmobiliario, en los primeros seis meses de 2018 se firmaron 174.563 hipotecas para la compra de una vivienda en España, lo que supone un 9,4% más que durante el mismo periodo de 2017.
Pero no todas las hipotecas son iguales, como habrás descubierto si quieres comprar una vivienda y has empezado a buscar una hipoteca. Existen dos grandes clases de hipotecas:
Hipoteca de tipo fijo: el tipo de interés, que es el dinero que pagas al banco a cambio de dejarte el capital, no varía durante toda la duración del préstamo.
Hipoteca de tipo variable: el tipo de interés varía en función del Euríbor, que es el interés que los bancos pagan por tomar prestado el dinero que luego te prestan a ti.
De hecho, existe una tercera clase llamada “hipoteca mixta”, que en realidad es una combinación de las dos anteriores. En los primeros años del préstamo tienes un tipo de interés fijo, que luego se convierte en un tipo variable durante el resto del plazo de la hipoteca. Esta fórmula es muy poco frecuente en nuestro país, más adelante veremos por qué. Pero de momento vamos a centrarnos en la gran pregunta…. ¿Es mejor una hipoteca fija o variable?
Si miras en Internet (o preguntas a tu entorno) verás que existen diferentes opiniones. Algunos dicen que una hipoteca a tipo fijo es un robo. Otros piensan que una hipoteca a tipo variable es un suicidio. ¡Incluso hay quien piensa que da igual! Por otro lado, si echas un vistazo a las cifras oficiales, verás que ambas hipotecas están bastante “empatadas”. Cerca del 60 % de los préstamos hipotecarios que se han firmado en nuestro país este año han sido hipotecas de tipo variable y el 40 % han sido hipotecas de tipo fijo, según el Instituto Nacional de Estadística.
Porcentaje de hipotecas constituidas en el primer semestre de 2018 según tipo de interés.
(Fuente: Instituto Nacional de Estadística)
Como estamos hablando de finanzas, lo mejor es hacer las cuentas para que veas las diferencias entre una hipoteca fija o variable. ¡Al final, eres tú quien deberá pagar las cuotas! Así que vamos a ver qué pasaría si pidieras una hipoteca de 120.000 euros a 24 años, que es el perfil medio de los préstamos hipotecarios que se conceden actualmente en España. Para ello analizaremos los dos escenarios para el mismo préstamo hipotecario: tipo fijo o variable.
Escenario 1: hipoteca de tipo variable
Como hemos visto antes, cuando pides una hipoteca al banco, pagas un determinado interés (llamado diferencial) más el Euríbor, que es el precio del dinero en el mercado interbancario. El interés lo decide el banco, mientras que el Euríbor se establece a partir de una media de 24 bancos europeos. Desde febrero de 2016, el Euríbor está en negativo, algo que resulta un poco complicado de entender para los mortales, pero que viene genial cuando pagas una hipoteca.
Cuando se trata de una hipoteca de interés variable, el banco te ofrece lo siguiente:
Euríbor + diferencial = tipo aplicado
Entonces, si el Euríbor está en negativo como sucede actualmente, las cuentas serían:
Euríbor
Diferencial
Tipo hipoteca
-0,167 %
0,9%
0,733
Cuota mensual primer año
499 €
Las hipotecas a tipo variable se revisan cada seis meses o un año. En ese momento, el diferencial se mantiene, pero si el Euríbor ha subido, entonces también lo hace la cuota.
En este sentido, un Euríbor negativo es algo poco habitual y que no puede durar de forma indefinida. Normalmente, el tipo de interés interbancario es positivo por definición, de modo que es previsible que en los próximos meses (o como máximo años) este tipo recupere niveles más “normales”. Veamos qué pasaría con la cuota de tu hipoteca si el Euríbor sube un poquito:
Euríbor
Diferencial
Tipo hipoteca
0,72 %
0,9%
1,62%
Cuota mensual
552 €
¿Te parece mucha diferencia? Pues debes saber que, de media, en la última década el Euríbor ha estado bastante más alto, en el 1,29 %. Fíjate cómo repercutiría eso en tu hipoteca:
Euríbor
Diferencial
Tipo hipoteca
1,29 %
0,9%
2,19%
Cuota mensual
588 €
“Solo” son unos euros más… Aunque debes tener en cuenta que partimos de un Euríbor en niveles mínimos. En épocas anteriores, ha llegado a estar mucho más alto. Sin ir más lejos, cuando estalló la crisis financiera en 2008, el Euríbor se situó en un estratoesférico… ¡5,526 %!
¿Te imaginas qué impacto podría tener eso en tu hipoteca variable? Hagamos cuentas:
Euríbor
Diferencial
Tipo hipoteca
5,5 %
0,9%
6,4%
Cuota mensual
896 €
Eso ya es más preocupante, ¿verdad? Los expertos no prevén que el Euríbor alcance estos niveles a corto o medio plazo, pero lo cierto es que ya ha empezado a subir. Y piensa que una hipoteca es un préstamo a largo plazo… ¿Quién sabe qué va a ocurrir dentro de 20 años?
Escenario 2: hipoteca de interés fijo
Vamos a ver ahora cuáles serían las cuentas con una hipoteca de interés fijo. Actualmente, muchas entidades están ofreciendo préstamos de este tipo con un interés del 2 %:
Euríbor
Diferencial
Tipo hipoteca
2 %
0,9%
2,9%
Cuota mensual primer año
635 €
Es muy superior a lo que pagarías con una hipoteca de interés variable con el Euríbor actual en negativo. Pero la diferencia es que, con una hipoteca de interés fijo, el banco te garantiza que mantendrá el tipo de interés durante toda la duración del préstamo. Es decir, aunque el Euríbor se dispare al 3 %, 4 % o incluso 5 %, la cuota mensual de tu hipoteca no aumentará.
Esto es interesante si quieres tener tranquilidad respecto a los pagos durante el periodo en el que estés abonando la hipoteca de tu casa. Mientras tus amigos y conocidos que tengan una hipoteca de interés variable estarán pendientes de cada subida del Euríbor, para calcular cuánto les aumentará la cuota mensual en la próxima revisión de su hipoteca, tú podrás decir:
“¡Estoy tranquilo, porque tengo una hipoteca fija!”
En conclusión: en cuestión de hipotecas, es mejor pensar a largo plazo
Cuando te compras una casa y tienes que afrontar la entrada, los gastos de tasación, notaría, etc. los muebles y un montón de cosas más, es normal que quieras pagar lo menos posible por tu hipoteca. Por ese motivo, en la situación actual mucha gente elige una hipoteca variable.
Sin embargo, para decidir si es mejor una hipoteca fija o variable, debes ser consciente de que la situación actual de tipos bajos, o incluso negativos, no va a durar indefinidamente. Más pronto que tarde, el Euríbor subirá hasta recuperar sus niveles normales, que están alrededor del 1-1,5 %, y eso hará que las hipotecas variables se encarezcan notablemente. Y si se produce una nueva crisis financiera como la de 2008, ¡el incremento puede ser enorme!
En la última crisis, el Euríbor alcanzó niveles récords que pusieron contra las cuerdas la economía de muchas familias. (Fuente: TVE)
Lo mismo sucede con la hipoteca mixta que veíamos antes. Imagina que durante los primeros diez años pactas un tipo fijo del 2 % y, cuando vence ese plazo, pasas de golpe a abonar un tipo variable del 3 o el 4 % si el Euríbor ha subido. ¡La cuota de tu hipoteca se dispararía! Esta es la razón por la que las hipotecas mixtas no son muy utilizadas, al menos en nuestro país.
Durante la crisis inmobiliaria, mucha gente perdió su vivienda por no poder afrontar los pagos de la hipoteca a causa del alza de los tipos de interés. Eso es algo que hay que tener siempre presente al escoger una hipoteca fija o variable, porque puede volver a ocurrir de nuevo.
Por supuesto, si tu entidad bancaria te propone una hipoteca fija con un interés elevado, del 4 % o el 5 %, seguramente no es un buen negocio y te inclines por una hipoteca variable, asumiendo el riesgo de futuras subidas del Euríbor. Pero si te ofrecen tipos del 2-3 % y quieres tener tranquilidad durante los próximos años, tal vez una hipoteca fija sea la mejor decisión.
¿No sabes si te conviene elegir una hipoteca fija o variable? ¡Llámanos al 902 011 702 o escríbenos y te ayudaremos a encontrar la mejor hipoteca para ti!
