Si estás pensando en vender una vivienda seguro que ya has oído hablar del Impuesto de Plusvalía Municipal (IPM). Y es muy probable que te hayan advertido sobre él, porque durante los últimos tiempos ha inquietado a muchos ciudadanos. Era como una nube negra que acechaba a los vendedores.

Desde finales del año pasado, después de que interviniera el Poder Judicial, las condiciones para el pago del IPM han cambiado a mejor, aunque el carácter conflictivo del mismo sigue estando ahí. Te explicamos cuales son estos cambios con ayuda de un reconocido experto.

El pasado 26 de octubre, el Tribunal Constitucional declaraba la nulidad de varias disposiciones de la Ley de Haciendas Locales en lo referente al cálculo de la base imponible del conocido como Impuesto de Plusvalía Municipal. A efectos prácticos, esta sentencia suponía la supresión del mismo. Este hecho obligó al Gobierno de España a actuar con máxima urgencia, porque hablamos de un tributo que inyecta grandes cantidades de dinero a algunos ayuntamientos.

El 10 de noviembre de 2021 entró en vigor, por decreto, la nueva Ley de Haciendas Locales que contempla dos opciones de cálculo de la base imponible del impuesto y nos permite elegir la más conveniente a nuestro bolsillo. Porque con la antigua ley fueron muchos los que perdieron dinero al vender su inmueble, y aún así, tuvieron que pagar este impuesto.

Antes de profundizar en el asunto, pensamos que es necesario compartir contigo algunas nociones esenciales sobre este tributo, que nos ayuden a comprender un poco mejor de qué hablamos.

Este impuesto grava el aumento de valor que experimenta un terreno urbano –esté edificado o no– desde que lo compras hasta que lo vendes. Es decir, durante el tiempo en que eres propietario.

Te tocará pagarlo cuando vendas tu vivienda. ¿Por qué?

Pues porque se da por hecho que el terreno en que está tu vivienda, durante el tiempo que ha sido tuya, ha aumentado de precio, y de este aumento de precio, el Ayuntamiento correspondiente se lleva una parte.. Por tanto, dicho incremento constituye la base imponible del impuesto.

El ayuntamiento multiplica un coeficiente (nunca superior al 30%) sobre dicho aumento de precio y el resultado es lo que te tocará pagarle.

Este aumento de valor es sobre la parte que corresponde al terreno, y la puedes consultar en el recibo anual del IBI o también en los registros del Catastro.

Le pedimos al profesor Gonzalo Bernardos, docente universitario experto en economía y reputado analista del mercado inmobiliario, conocido también por su amplio trabajo divulgativo y sus colaboraciones en los principales medios de comunicación del país, que nos explicara las posibilidades que ofrece la nueva versión de un impuesto que ha dado más de una sorpresa y también más de un disgusto a quienes han vendido una casa de su propiedad durante el último decenio.

De entrada, el profesor pone en duda la naturaleza misma de un tributo que, en según qué casos, obligaba a pagar por una plusvalía que ni siquiera existía y que incluso se aplicaba en situaciones de minusvalía. “Tú antes pagabas si tenías una vivienda durante un número de años. Punto. Solo por tenerla y venderla, pagabas. No porque hubieras tenido una plusvalía, porque podías haber obtenido una plusvalía muy grande y pagar menos que el que había obtenido una plusvalía muy pequeña. Incluso el que no había obtenido plusvalía también pagaba.

¿Por qué se hace esto? Bueno, se hacía porque es un impuesto muy fácil de recaudar y el fraude es prácticamente imposible. Se aplica una fórmula que básicamente es esto: coger el valor catastral, el número de años que tú has tenido la vivienda y multiplicarlo por un coeficiente y, a partir de aquí, te sale la base imponible y le aplicas el 0,30 y tienes el impuesto. Normalmente lo que se tenía que hacer es, si es una plusvalía, [tomar] el precio que me ha costado y el precio de venta, resto del segundo el primero y a partir de aquí ya lo obtengo. Pero no, porque he de averiguar el precio de venta, he de averiguar el precio de compra y… ‘¡uf, oye, esto es muy cansado!’… Por lo tanto lo que voy a hacer es aplicar una fórmula que no tiene nada que ver con la plusvalía y que además tiene la virtud de que, si el mercado va bien, ganan dinero los ayuntamientos y, si el mercado va mal, siguen ganado dinero porque aunque tengan minusvalías aplico el impuesto. ¡Impresionante!”.

Para Bernardos, esto contravenía los principios de la Hacienda Pública por injusto, ya que podía obligar a pagar por un supuesto beneficio a quienes no lo habían obtenido.

¿Cómo se explica que el impuesto haya estado en vigor durante tanto tiempo? Pues porque es un mecanismo recaudatorio de aplicación sencilla y mucha efectividad.

Los problemas comenzaron a crecer cuando el contexto económico dejó de ser favorable y el valor de la vivienda se desplomó tras la Gran Crisis Económica de 2008. A partir de ahí empezaron a entrar en juego acciones de particulares vía Contencioso Administrativo y el Tribunal Constitucional se pronunció al respecto en 2017 y 2019, dando la razón a los demandantes pero sin abordar la raíz del asunto, que estaba en el mismo método de cálculo. Si pagaste el impuesto en los últimos cuatro años por una cantidad considerable, el profesor Bernardos te recomienda reclamar.. “Aquel que haya tenido que pagar 3000, 2500 o 4000 euros que coja un abogado y lo lleve al Contencioso Administrativo. Probablemente le dirán que no. Y luego al Tribunal de Justicia de la Unión Europea. A mí me da la impresión que esto es una repetición de las Clausulas Suelo…”.

La sentencia de 2021 obligó al Gobierno a modificar el IPM. Ahora puedes  elegir entre la fórmula de siempre o un nuevo método de cálculo. “La fórmula  nueva es muy sencilla”, asegura nuestro interlocutor. “Valor de venta menos  valor de compra por un coeficiente. Punto. ¿Por qué me das a elegir entre las  dos? ¿Por qué no se aplica solo esta? Porque aspiran a que casi todo el  mundo coja la antigua y, de esa manera, lo que se pague no tengan que revisarlo”. Otra vez la búsqueda de procesos sencillos para la Hacienda Pública  se impone en el diseño de un tributo que, en opinión del doctor Bernardos, ni  siquiera debería existir, porque obliga a pagar dos veces por lo mismo a través  del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas. “Este no es como el  Impuesto de Patrimonio”, aclara Bernardos. “Hay gente que dice que el  Impuesto de Patrimonio está duplicado, pero no es verdad. El Impuesto de  Patrimonio no está duplicado porque es muy diferente la obtención de una  renta al mantenimiento de una riqueza. Son dos hechos imponibles diferentes.  Lo que teóricamente no puedes duplicar son dos impuestos sobre un mismo  hecho imponible. En el Impuesto de Patrimonio se dice: ‘es que esto ya lo he  pagado cuando lo he ganado’… ¡No, no, lo que has hecho es un impuesto  sobre lo que ganas, el otro impuesto es sobre lo que tienes! Son dos hechos  imponibles diferentes. Pero vas al IRPF, declaras la ganancia como una renta  irregular, y el problema que tienes es que lo vuelves a declarar. En el caso del  IRPF, se lo van a quedar las comunidades autónomas y la administración  central. Y los ayuntamientos también quieren un dinero. Vale, pues te metemos  el Impuesto de Plusvalía Municipal. Sería mucho más sencillo y mucho más  lógico que te cobraran sólo en el IRPF y, si quieres, que una parte de este  impuesto, que podría ser de alguna manera con un coeficiente que lo ampliara,  vaya a los ayuntamientos”.  

Así las cosas, desde el 10 de noviembre de 2021, si vendes tu casa puedes  elegir entre dos métodos para calcular la base imponible del impuesto o lo  que es lo mismo: el importe sobre el que te aplicará un coeficiente el  ayuntamiento para determinar cuánto tienes que pagarle.  

Vamos a poner un ejemplo de ambos métodos, el que se basa en la plusvalía  real y el que calcula el incremento «objetivo» del valor del terreno. Es  importante saber calcularlo en ambos casos, porque el resultado puede ser  muy diferente y por tanto lo que deberás pagar también…